Was ist der Unterschied zwischen einem Gutachten über den Verkehrswert und einer Wertermittlung?

Ein Gutachten stellt zunächst tiefgründig Tatsachen fest und zieht daraus Schlussfolgerungen. Das Gutachten muss auch für einen Laien verständlich und nachvollziehbar sein.

Die inhaltlichen Anforderungen an ein Gutachten über den Verkehrswert begründen sich in der Definition aus dem Baugesetzbuch § 194.

§ 194 Verkehrswert

"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeit- punkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.''

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gibt die Anwendung und die Inhalte vor.

Der "Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige" hat die Prüfung über die "Besondere Sachkunde" abgelegt. Er untersteht den Regularien (Sachver-ständigenordnung) und der Aufsicht einer Kammer (Körperschaft des öffent-lichen Rechts). Mit seinem Eid hat er die "Allgemeine Vertrauenswürdigkeit" bekundet.  

An ein "Gutachten" werden demzufolge hohe Anforderungen gestellt. Wo "Gut- achten" drauf steht, muss auch Gutachten drin sein. Ein Gutachten sollte in jedem Fall den hohen  inhaltlichen und fachlichen Anforderungen entsprechen. Das gilt für zertifizierte Gutachter ebenso für freie Gutachter, die keiner Aufsicht unterliegen.

Eine Wertermittlung ist ein verkürztes Verfahren mit Berechnungen. Die beson- deren Merkmale eines Grundstückes werden nicht tiefgründig  untersucht und berücksichtigt.

Es besteht das Risiko, dass wertrelevante Grundstückseinflüsse übersehen werden.